晚报本报记者刘盟萌 实习生何如娇

“哎呀，买房的时候看沙盘觉得楼间距挺好的啊，现在到实地一看这么密啊。”近日，州城一购房者到购买的楼盘工地看房后感叹。

买房时看沙盘觉得楼栋间很稀疏，为什么等房子建起来了，楼与楼之间会这么密呢？难道是沙盘具有欺骗性？

实际上，这个问题涉及的概念就是楼盘的容积率，而容积率的数值大小与小区居住的舒适度息息相关。

那么，到底什么是容积率呢？州城小区的容积率究竟是高还是低？购房者在看房时是否注意过这个重要的问题呢？

走访：购房者不太懂容积率

“您好，您知道这个小区的容积率是多少吗？”

“容积率？不知道，没关注。”

8月8日，记者来到莲湖花园小区，密密麻麻的房子映入眼帘。

据了解，该小区一期于2012年修建，二期于2013年开工，目前一期、二期大部分业主已经入住。记者绕到该小区二期后方，发现楼栋之间距离很近，用肉眼看，从一栋楼到另一栋楼似乎只需一步就可跨过。记者随机在小区内采访了两位散步的业主，询问他们是否知道这个小区的容积率，他们表示不清楚。记者走访发现，对于容积率的概念，该小区大多数业主表示似懂非懂，只是说“反正房子很密”。

记者从恩施市房地产市场信息发布平台上获悉，莲湖花园二期建筑面积为264693.9平方米，占地面积16796.84平方米，容积率5.4，一期容积率也是5.4。

在州城金龙大道北美花都售楼部，置业顾问正在为客户讲解楼盘。记者询问其中几位意向性购房者是否了解该楼盘的容积率，购房者表示很少关注这个问题，看房时关注更多的是地段、配套、户型等。至于入住后，发现楼栋之间距离过近缺乏隐私怎么办，购房者表示“那也没有办法”“一般能忍受”。

解读：什么是容积率

什么是容积率？百度百科的书面解释是：又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。它的计算公式为：容积率=总建筑面积÷总用地面积。

宏兴御景庄园总设计师伍孝勇提醒，楼盘一般公布的总建筑面积包含地下室等，而根据有关规定，容积率计算式中建筑总面积不包括地下室、半地下室建筑面积，屋顶建筑面积不超过标准层建筑面积的10%的也不计算。所以在容积率计算中，楼盘总建筑面积应该减去这一部分。

举个简单例子，在不考虑其他因素的情况下，一块10万平方米的土地，如果开发商盖了8万平方米的房子，即建筑面积为8万平方米，那么，这块地的容积率是0.8。如果盖了10万平方米的房子，那么容积率就是1。

不难发现，通常情况下，容积率越高，该地块的用地强度越大。也就是说，容积率越高，小区的建筑楼层就越高，容纳的居民越多。同时，共用小区的公共设施、停车位等配套设施的居民就越多，小区就会显得越拥挤。反之，容积率越低，居住的舒适度就越高。“所以，莲湖花园一期、二期的房子过密是有原因的，容积率太高。”州城某楼盘置业顾问说道。

容积率是怎么来的？州住建委房管科相关负责人告诉记者：“容积率是由政府决定的，有具体指标。”根据2012年3月1日起实施的由住建部发布的《建设用地容积率管理办法》规定，容积率计算规则由省(自治区)、市、县人民政府城乡规划主管部门依据国家有关标准规范确定。

记者查阅相关资料发现，现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划，一般而言，容积率分为：独立别墅为0.2—0.5；联排别墅为0.4—0.7；6层以下多层住宅为0.8—1.2；11层小高层住宅为1.5—2.0；18层高层住宅为1.8—2.5；19层以上住宅为2.4—4.5；住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。并且，根据不同城市的特点有所差别。

据州住建委房管科相关负责人透露：“受拆迁等因素的影响，旧城改造区域的楼盘容积率会略高，新城区楼盘容积率为3左右。”

支招：容积率别光看沙盘得看数值

州城某楼盘开发商说：“对于普通业主来说，小区容积率越低，其居住的舒适度则越高；对于开发商来讲，容积率代表了土地利用率和商业价值，容积率越高的土地则土地出让金越高，单位面积土地上可建设的楼盘就越多，获取的商业利益也就越高。”

“对购房者来说，住宅品质虽然不是和容积率呈线性关系，但一般情况下，低容积率意味着小区拥有高居住品质。”从事多年房地产营销的王先生举了个例子，一幢6层楼的住宅，加高3倍变成18层，居住人口随之增加3倍，明显的感受是小区人流量增加、车辆增多、停车位紧张、电梯的使用强度大幅增加。“这就是楼盘容积率高低的意义所在。”王先生说。

有业内人士指出，高容积率的住宅项目意味着小区内房子建得多，而高容积率的住宅必定会带来高密度的居住人口，最终导致小区中业主生活舒适度下降。另外，楼间距过近、小区内道路狭窄、停车位不足也是高容积率小区经常遇到的问题。“所以，买房时看沙盘，楼盘间距很宽大，会给购房者一种错觉。如果想要住得舒适，容积率数值还是很重要的。”该业内人士认为，一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

但是，也不能将容积率作为评价楼盘好坏的唯一指标。“容积率可作为影响楼盘品质的因素，但并不能与楼盘品质直接挂钩。”王先生说，“选房时，市民可以多关注容积率、得房率、绿化率、楼间距等具体指标，综合各方面因素考虑。”